换房后，很多家庭会搬到新房子去，那么原先的房子应该怎样处理才最合理划算呢——将其出租，收获稳定的租金，以租金养新房？还是将原先那套房子卖掉，用于还新房的贷款，或者趁着股市红火，投资股票和基金？
目前房价年年上涨，但房子租金的上涨幅度却赶不上房价上涨的速度。另一方面，近两年股市和基金市场却相当红火，基金的投资回报率平均都在20％以上，股票的回报率甚至可能更高。因此，如何处理旧房不止一个选择，不同经济实力的家庭有不同的方法。对于经济实力一般的家庭来说，将旧房卖掉，提前归还大部分新房的贷款，可以大大减轻供房的压力。而对于经济实力比较雄厚的家庭来说，则不妨考虑将旧房卖掉，将资金投入股市和基金市场；或者先把房子出租，等将来房屋更值钱的时候再卖掉套现，狠赚一笔。
留房收租虽不能暴富，胜在收入稳定
若长线收租 看租户需求
第一，取决于面积大小。一般来说，目前商务区、商圈周边等租赁相对较为活跃的区域，对租盘的需求主要以中小户型为主，比如一房或两房物业等都较为热租的。
第二, 取决于房子间隔。对租客来说，所关心是这间物业究竟是一房还是两房的，而同样都是两房一厅物业的话，租客一般不会太看重几平方米的大小区别。所以同样户型的物业面积小一些，所需投资的金额就会少一些。
第三, 放租投资还需考虑空置期。通常在热门路段的中小户型物业，因租赁需求比较活跃，空置期会相对短一些。
若转手买卖 关注升值潜力
如果买一手房进行转手投资的话，看重的是物业的升值潜力。但是购买一手房后需要等到出具房产证后才能转手，中间这段时间买家需要考虑的是如何有效地运用。目前二手买卖成交量最大的还是中小户型的物业。
唐小姐在2004年以每套20万元的价格在市中心买了两套50～60平方米的房改房，经过一番改造之后变成多套独立的小套间进行出租，年收益有8％左右。
这两年，随着楼价的不断走高，唐小姐将原来手中的两套房子都以高于原价5成甚至接近翻倍的价钱转手出去了。与此同时，她又买进了两套市中心靠近商贸批发市场附近的房子出租。除了租金以外，这三年单是投资这4套房子她就赚了近40多万元。目前，唐小姐手头出租的物业有三套，每月单是租金收入就有5千元以上。
唐小姐说，在对住宅进行投资时，并不需要户型面积要多大多好，市中心的小户型房改房其实更容易赚取利润。想租出好价钱，就要舍得下本钱装修。买了楼后，不要舍不得花小钱，应该先花上几千元对物业进行翻新，做些个性化的装修，以提高物业的租赁价格，这可谓是“吃小亏占大便宜”。
卖楼投资入市 还需谨慎
对于换房后旧房应如何处理，理财投资专家认为，并不是出租就一定比卖掉好，或者卖掉就比出租好，采取怎样的处理方式，主要还是取决于“家庭的资产组合＋风险承受能力＋专业知识信息”。
建议一：视经济实力而定
如果家庭经济实力一般，并且对风险的承受能力也一般，而且还缺乏相应的专业知识和信息来源，就不要轻易投身股市，最好选择把旧房子出租，或者卖掉投资基金，获得比较稳定的收入。
但如果家庭经济实力较好，而且个人也有较强的心理承受能力、较专业的知识和畅通的信息来源，就不妨将旧房卖掉，在股市中试试身手。
建议二：视房子的价值多少而定
专家认为，除了看家庭状况外，旧房本身的情况也要相应考虑到。如旧房位置在繁华路段，按目前一般的租金回报率达6%~7%左右计算，出租比较合适。如果该旧房为10年以内的楼龄，则可申请办理15年、最高额度的抵押贷款。特别是在5月19日加息后，15年期的贷款年利率为6.12%，月租收入基本上可以抵消按揭利息的支出。那么，对于抵押贷款获得的资金，一部分可作为新房的首付，另外的则可投资其他的理财产品。
但是，选择这种方式的业主，收入必须可以承受旧物业出租的空当期，以及两套物业的按揭还款压力。所以，如果旧物业的租金回报率不高，且业主的收入不太稳定，建议最好出售旧房，将所得资金作为购置新房所用。
建议三：留房出租 等待升值
理财专家表示，如果不是急于还贷，减少家庭负担，倒不如把旧房出租留待以后升值。专家说，大家的目光不妨再放长远一点，当过了股市热潮后，资金肯定又会重新流入楼市。到时候，房价的涨幅也许比现在还要猛烈，那么，等到那个时候再卖掉旧房，可能会有意向不到的升值，会获得比现在卖房投身股市或者基金更高的回报。 |
