房价，一直以来就是最敏感的话题和新闻。各路英雄纷纷亮言，大谈看法，消费者们像澳大利亚的驼鸟一样，伸长脖子转动脑袋捕捉来自四面八方的声音。但风声鹤唳消息众多，一时没了主意。北京的房价会不会跌？从哪里开始下跌？

    房价在政策的调控下和新闻舆论中一路高涨，让买房人惶惶不可终日。北京房价下跌，相信是很多买房人梦寐以求的。但是从北京住宅市场供需形势和发展区域来看，房价大幅下跌的局面短时间以内还不会出现。

    但是在360°理房不动产对近期市场动态的一次盘查中，一个现象值得重视，个别区域内的或某一类型的住宅，已经出现了房价相对下跌的苗头，其中比较明显的是东部商务区的高档住宅产品。

    我们所指的东部商务区，即：南至通惠河，北至国展，西至东二环，东至东四环这个涵盖CBD和使馆区的地块。这个区域最明显的特征就是商务，区域内的房产主要以商业地产和商品住宅构成，商业地产由于纯投资的因素，不属于居住范畴，在此不作分析。

    东部商务区存量房中商品房占70%，而高档住宅在这70%中占30%，根据相关数据统计，东部商务区商品房空置率曾达到三成以上， 按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区间，20％则是空置率警戒线。很显然，东部商务区的商品房空置率超出很多，主要原因在于高档住宅中投资型购买比重较大。今年，受到股票、基金等投资热的影响，东部商务区的部分投资者开始抛售大户型商品房、商住两用房，360°理房不动产接到不少业主委托，要求理房规划师上门评估后挂牌出售。

    如果放眼整个北京地区，综合各个区域住宅市场情况进行分析，似乎可以得出这样一种预示：北京房价下跌，将从东部商务区开始。

    东部商务区房价一直傲视京城，盘踞京城房价之巅。当然，这归功于东部商务区近年来经济高速发展、市政规划利好、商圈配套成熟等因素的多个房价支撑点。

    但是如果从升值空间来看，东部商务区已经提前透支了其价值升值的潜力，举个例子来说，原本需要在十年增长的房价幅度，却被挤压在五年内，导致价格被提前炒至高临界点。从这一点来看，东部商务区存在房价泡沫率先破裂的危机。

    而北部、南部、西部其他几大区域，住宅市场相对稳健，升值潜能更大。同时，其他几大核心区域及正在兴起的新兴区域，正在推动北京向多商务中心方向发展，东部商务区的核心功能被其他区域弱化和稀释。

    北部亚奥区：奥运效应使得该地区挖潜空间巨大，北部亚奥板块的发展可以称得上是每天都有新变化，地铁线的贯通，原有基础设施的改造以及路网的进一步改善，将使这个区域的商务地位逐步提升。

    西部中关村：相比东部地区和泛CBD区域来说，该地区可开发土地资源已接近匮乏。从近年新盘放量情况来看，中关村及泛中关村地区，新增住宅项目数量稀少。与活跃的东部新盘市场相比，显得很冷清。但是“科技”和“教育”，作为得天独厚的两大支柱，让这里更具有了不可复制性、不可替代性。

    南部地区：南部地区近年新开楼盘数量较多，南城地产的未来发展是最能给人们带来意外和惊喜的。方庄、木樨园、总部基地、亦庄等多个商业及商务中心区已经初具规模。近两年，南城市政建设投入力度大，地铁、轻轨也在紧张的施工中，随着市政设施的完善，南城的未来爆发潜力十分可观。

    根据对几大区域的分析，可以看到虽然北京市房价高低不均，但其他区域的升值潜力更为坚挺、上升空间更为充裕。若北京的房价下跌、涨幅下跌，东部商务区会不会首当其冲，我们将拭目以待。